一、基本情况
    近年来，苏州市、张家港市大力推进产业用地更新，印发了《苏州市产业用地更新“双百”行动工作方案》（苏委发﹝2020﹞21号）、《关于贯彻落实市委市政府关于开放再出发的若干政策意见强化土地要素保障的通知》（苏资规发﹝2020﹞35号）、《市政府办公室印发关于提高工业用地容积率的意见（试行）》的通知》（张政办﹝2019﹞37号）等系列指导性文件。张家港冶金工业园（锦丰镇）根据文件要求划定工业用地保障线和保护线，落实“退二优二”、“退二还一”区域，逐步腾退低效产业用地，促进资源高效配置，产业用地集约利用水平不断提高。
    锦阳工业园位于张家港冶金工业园（锦丰镇）北部工业集中区，是冶金工业园（锦丰镇）“退二优二”重点区域。通过腾退原市锦联制砖厂及周边相关堆场，拆除清理原有建（构）筑物，统一规划设计建设高标准厂房，配套工业邻里中心，冶金工业园（锦丰镇）将锦阳工业园打造成为新兴产业园区，不仅盘活了存量低效土地，推动了产业转型升级和企业提质增效，也使该项目成为全市产业用地更新“两集聚两提升”的成功实践。

    二、主要做法（模式特征）
    1.政府引导，激活村级经济。在更新计划方面，冶金工业园（锦丰镇）通过厘清、补充、完善现有工企基础数据，结合产业用地信息，形成“一地一数据”“一企一数据”，设定了每年至少1000亩的产业用地更新区域，锦阳工业园所在区域就是产业用地更新先行启动区。在实施主体方面，锦丰片区8个行政村联合成立独立运营公司张家港锦阳企业发展有限公司，负责园区的统一开发、租售和管理。在政府审批方面，冶金工业园（锦丰镇）按照“三即提速”要求服务项目全周期管理，从签约即挂牌、到拿地即开工、到竣工即投产，帮助项目缩短开发周期，尽早实现经济社会效益。
    2.科学规划，提升节地成效。园区引入混合开发、复合利用的理念，总投资近3亿元，占地面积约88亩，由锦阳公司通过招拍挂方式取得国有土地使用权并开发建设，共建有高标准厂房10幢，配套建设工业邻里中心1幢，总建筑面积约8.4万平方米，容积率1.71，亩均投资强度约340万元。园区合理利用建筑面积，全方位营造高品质生产、办公空间，厂房设计以自由分割为特点，具有通用性、配套性、集约性等特性，所有厂房及办公空间均可用于出租，为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供发展平台。配建的工业邻里中心共6层，建筑面积约7200平方米，把原来企业需要承建的一些配套设施，统一规划、统一建造、集中管理，既保障了企业需求，也节约了工业用地规模。
    3.政策支持，落实准入机制。冶金工业园（锦丰镇）按照产业用地“两集聚两提升”要求出台了相应政策工具包，内容涵盖项目准入前置条件、鼓励企业改造提升、低效企业腾退整治、违法用地违章建筑清理、产业项目退出管理、产业用地置换等。锦阳工业园每个入驻企业均由园经服局牵头按照《冶金工业园（锦丰镇）工业集中区入驻企业（项目）指导意见》审核评审各项条件，符合相关要求后方可入园。
    4.服务升级，完善功能配套。园区合理设计布局集中的水、电、气、通讯设备，有针对性地为中小微企业提供政策引导、行政服务、金融支持、研发检测、技术交易与产权保护、企业和产品推介、物流和人力资源支撑等公共服务，满足入驻企业生产经营所需，同时充分考虑入驻企业的生活办公需求，引入工业邻里中心概念，配备办公和生活服务区，导入物业、行政办公、超市、银行、文体娱乐等功能，提供生活超市、银行区域、读书休闲吧、健身设施等多业态配套服务，设置大型公共会议室4个（面积125平方米），开设可容纳200人同时就餐的总面积1050平方米的园区食堂，实现布局合理紧凑、配套功能齐全、设施共享共用。

    三、节地效果
    1.节地增效成效显著。从土地利用角度来看，原市锦联制砖厂及其堆场属于典型的低效工业用地，地块建筑面积仅800多平方米，锦阳工业园建成后，建筑面积增加约8万平方米，容积率提升至1.71，与地块更新前相比，土地利用效率和利用强度实现了大幅提升，与一般产业项目相比，用地也节约了43%。园区优化空间布局和资源配置，配建工业邻里中心以满足园区入驻企业的基本配套需求，压缩了企业独立配套用地空间，达到了节约集约用地的效果，为今后产业园区土地空间利用提供了参考和示范。
    2.亩均产出大幅提升。园区已引进企业15家，出租面积约6万平方米，先后落户医疗器械、精密仪器等产业项目8个，产品涵盖汽车零部件、检验检测实验室、精密刀具模具等多个领域，新引进的企业大多拥有专业的技术研发团队，工艺及技术水准在行业内处于领先地位，预计入驻企业投产后，亩均税收将至少达到60万元以上。
    3.生态环境全面改善。从生态保护角度来看，锦阳工业园建设改变了该区域脏乱差的环境，使该地块土地价值实现了大幅提升。项目严格按照雨污分流进行市政管线设置，入驻企业均要通过环保部门审核，并以产业园中央河道轴线为依托，优化绿地布局，整体提升了区域生态环境，有利于实现土地价值的提升。
    4.乡村振兴有力支撑。从乡村振兴角度来看，村级载体建设是壮大村级经济的重要途径。锦阳工业园由村联合体开发建设，建成后园区作为村级载体出租给相关企业，可以产生持续的经营收益，按照均价200元/㎡/年估算，每年可增加村级可用财力约1600万元，有助于壮大村集体经济，实现全镇村级可用财力“总量上台阶、均量再突破”。

    四、应用前景（使用范围）
    近几年，苏州全面推行产业用地“双百行动”，推进产业用地更新工作。2017年至2021年，冶金工业园（锦丰镇）持续推进“三优三保”工作，共复垦土地约5230亩，在促进土地节约集约利用方面取得了明显成效。但在拆旧复垦过程中，一方面有部分优质的小微企业因受到土地、厂房等要素限制被动拆除，无法继续发展；另一方面村级企业被拆除复垦后一定程度影响了村级可用财力，村级载体稀缺。锦阳工业园投资主体由锦丰片区行政村组成，解决了村级经济载体减少的问题，同时为优质小微企业提供发展平台，促进了园区中小企业可持续发展。
    传统模式中，土地利用率低，占地面积大，配套设施不完善。按照类似于本项目的节地模式实施更新，既可以引入新型产业，提高土地利用的效率和效益，同时也大大降低用地成本，提高社会和村级力量参与城市更新的积极性。该项目具有典型性和示范性，应用前景较好。

    五、实践探索（政策价值）
    为贯彻落实苏州市产业用地更新“双百”行动，提高张家港市产业用地节约集约利用水平，持续优化产业用地空间布局，促进资源高效配置，推动产业高质量发展，张家港印发了张家港市产业用地更新“两集聚两提升”行动实施方案（2020—2024），在全市范围内开展产业用地更新“两集聚两提升”行动，通过低效用地“退二还一”“退二优二”“退二进三”和优质企业向工业保障线内腾挪，实现产业空间集聚优化和集约高效。
    锦阳工业园作为冶金工业园（锦丰镇）腾退低效工业用地建设高标准厂房，打造新兴产业园区的一个范例，在产业用地更新过程中结合园区运营进行统一规划建设，引入了工业邻里中心概念，有效提升了土地利用效率和产出效益，同时兼顾了村级经济发展，保证了土地资源的可持续利用和村级经济的可持续发展，具有较强的政策示范和借鉴意义。